畑中鐵丸アーカイブス

<事例/質問>

アパートを経営しています。

不動産会社から
「賃借人が高齢のため、賃借人および保証人の変更契約が必要」
との連絡がありました。

署名の真正性や法的効果の強度については00181で、以下のように教えていただき、理解しました。

（１）自署＋実印（印鑑証明付きの登録印）
（２）記名（名前印刷）＋実印
（３）自署＋契約印と同じ認め印（登録されていない三文判）
（４）自署＋契約印と異なる認め印
（５）記名＋契約印と同じ認め印

ただし、（１）や（２）が不可能な場合、不動産会社の協力を得て進める方法はありますでしょうか？

<鐵丸先生の回答/コメント/助言/指南>

署名や印鑑の種類が法的効力に影響を及ぼすため、法的効果の強い順に推奨される手順を整理します。

まず、一般的には
「（１）自署＋実印」
や
「（２）記名＋実印」
を用いると法的効力が高くなりますが、旧賃借人の実印が用意できない場合には、不動産会社の協力を得ることで契約書類の信頼性を補強することが可能です。

以下に具体的な方法を、強度の高い順に記載します。

対策のポイントと強度順

１　最も強度の高い対策（Ａ案）

・「土地保有者及び賃貸人名義変更通知書」や、「連帯保証人変更に関する覚書」（債権債務清算条項を効かせること（これが最重要となる））を作成し、旧賃借人の署名欄の直下に「上記は、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを表明し、保証する」という文言を新賃借人が記入し、署名・押印します。

・また、文書の末尾に立会人として不動産会社の代表者が署名・押印を行い、「本書が、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを、立会人として、表明し、保証する」と記載します。

これにより、新賃借人と不動産会社が双方で旧賃借人の意思を保証する形となり、実印が用いられなくても、法的信頼性が高まります。

２　次に強い対策（Ｂ案）

・旧賃借人の署名欄の直下に「上記は、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを表明し、保証する」と新賃借人が記入し、署名・押印する方法です。

・Ａ案と異なり、不動産会社の立会いがないため強度はやや落ちますが、旧賃借人の意思が確認されたことを示すことで一定の信頼性を確保できます。

３　立会人のみの保証（Ｃ案）

・旧賃借人の署名欄に保証文言は入れず、立会人として不動産会社の代表者が文書の末尾に署名・押印を行い、「本書が、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを、立会人として、表明し、保証する」との記載を加えます。

・これは新賃借人による保証がないため、信頼性はＡ案、Ｂ案に比べてやや低くなります。

４　最低限の対応（Ｄ案）

・特段の追加措置や記載を加えず、旧賃借人の押印のみで進める方法です。

信頼性が低くなり、後日の紛争リスクが高まるため、他の選択肢が難しい場合のみに限られます。

補足

旧賃借人が実印を用いなくても、不動産会社が立会人として契約に関与することで、宅建業者としての立場から一定の信頼性が認められることがあります。

著：畑中鐵丸

<事例/質問>

アパートを経営しています。

不動産会社から、
「賃借人が高齢のため、賃借人および保証人の変更契約が必要」
という連絡がありました。

旧賃借人のサインが取りにくいとのことで、当初の契約は
「サイン＋印鑑」
でしたが、更新契約では
「名前の印刷＋印鑑」
にしており、今回の賃借人変更通知書および保証人変更契約でも
「名前印刷＋印鑑」
にする提案を受けています。

当初の打ち合わせ通り、実印と印鑑証明の提出をお願いしたのですが、もし本人のサインがない場合、原契約の印鑑のみで契約することは、やはり法的効果が弱いでしょうか？

<鐵丸先生の回答/コメント/助言/指南>

不動産の賃貸契約や保証人の変更契約において、署名の形式や印鑑の種類は法的効果に影響を与える重要なポイントです。

署名の真正性や法的効果の強度について理解しておくと、契約を交わす際の判断材料になるでしょう。

契約署名の法的効果の強さは以下の順序で分かれます。

１　自署＋実印（印鑑証明付きの登録印）
自署と実印の組み合わせは、署名の真正性を証明する最も強力な方法です。
自署とは本人が直接サインすることを指し、実印は役所に登録された公的な印鑑です。
この組み合わせでは、契約書に対する本人確認が確実に行われているため、第三者からの信頼性も高く、法的効力が非常に強くなります。

２　記名（名前印刷）＋実印
自署ではなく名前の印刷に実印を組み合わせた場合です。
記名のみでは本人が直接契約意思を示した証拠が弱くなる可能性がありますが、実印を使用することである程度の法的効果が確保されます。
ただし、自署に比べると真正性はやや劣るとされます。

３　自署＋契約印と同じ認め印（登録されていない三文判）
実印ではなく、認め印で契約する場合です。
認め印は法的には一定の効果を持ちますが、偽造や不正のリスクがやや高まるため、実印ほどの信頼性はありません。
しかし、自署があることで本人の意思は確認されているため、一定の効力が認められます。

４　自署＋契約印と異なる認め印
自署があっても契約時に押印された印鑑と異なる印鑑を使用すると、契約書の真正性が疑われる場合があります。
契約印と異なる認め印は、本人確認や契約意思の確認が十分に行われたとは限らないため、法的効果はかなり弱まることになります。

５　記名＋契約印と同じ認め印
本人が署名せず、記名（名前印刷）と契約時の認め印のみの場合です。
この場合は法的効果が最も弱く、第三者による署名の不正や意思確認が曖昧になりやすい点で注意が必要です。

以上の順序から分かるように、
「記名＋認め印」
の組み合わせは、法的には最も弱いものとなります。

もし賃借人が高齢で自署が難しい場合でも、契約の法的効果を確実にするためには、少なくとも
「記名＋実印」
に加えて印鑑証明の提示を求めるとよいでしょう。

著：畑中鐵丸

<事例/質問>

マンションのバルコニーのガラスを、曇りガラスから透明ガラスに交換したところ、管理会社より電話で次のようなコメントを受けました。

「共用部分であるバルコニーのガラスが、曇りガラスから透明ガラスに変更されています。他の住民とのバランスを考慮し、元の曇りガラスに戻してください」

この指摘に対し、私は
「バルコニーを共用部分とは認識しておらず、精神衛生上の理由で交換した」
と伝えました。

また、同様の変更を希望する他の住民の存在を伝え、
「住民全体の意見をアンケートで集めてはどうですか」
と提案しました。

このような場合、どのように対応すべきだったでしょうか？

<鐵丸先生の回答/コメント/助言/指南>

１　「知らなかった」を主張する

ルール違反であると指摘されても、まずは
「共用部分であることは知らなかった」
と、真顔ですっとぼける。

透明ガラスに変えたのは、前向き精神衛生上の配慮であり
「自分こそが正義だ」
と強弁する。

強弁も百回唱えると正義になる。

２　管理会社からの正式な文書を要求する

仮に管理会社から指示や要求があっても、口頭での指摘には応じず、
「そんな重大なこと、イージーでカジュアルなスタイルでは困ります。
命令なのか、要望なのか、愚痴なのか、わからないし、根拠があるかどうかも、わからない。
その訳、その理由、その背景、無視した場合にどんな厄災がふりかかるのか、きちんと書いたもので貰わないと、困ります。
文書の責任者の明示を含め、もし、書いた内容に間違った場合に、誰がサンドバッグになって、私のケンカを買ってくれるのか、そこも含めて、文書でくださいね」

というのが正しいケンカの作法です。

とはいえ、どんなに激しいケンカをしても、最後は、
「妥協と和解」
で収まるものですので、嫌味をぶっぱなしつつも、落とし所を探りつつ、温和に落ち着かせる努力を並行して進めましょう。

著：畑中鐵丸

相続について、弁護士に法的ジャッジの支援を依頼する方が絶えないのは、相続案件が争族案件に移行することが多いためです。

すなわち、相続にまつわる
「“法的論理リスク”の確認」
「資料の解析評価と最終結論のミエル化・カタチ化・言語化・文書化」
をプロに任せる方は少なくありません。

たとえば、連帯保証債務調査は、信用保証協会に限定していえば、単なるコミュニケーション課題です。

端的に言えば、
「わからないときは、聞けばいいだけ」
のことです。

しかし、
「人にものを尋ねる」
ということであっても、
「文書で」
となると、”超絶難しい”とされます。

「意思内容を文章で表現する」
だけで、“数日”ではなく“数週間”を要する人もいるほどです。

そのうえ、発出した文書に対しては、相手方からすぐに回答を得られるわけではなく、放置されたり、何度も突き返される等で
「相手と意思疎通を図れない」
のが現実です。

そのコミュニケーションはいつかは成立するでしょうが、そこに至るまでの“時間”と“機会”は、想像を絶するレベルでしょう。

ここに、専門家（弁護士）の介入契機が生まれます。

要するに、相続人が被相続人の子供であることを戸籍等で証明し、かつ、連帯保証の存否・範囲・額を照会するという意思内容についてミエル化・カタチ化・言語化・文書化・フォーマル化を、弁護士が支援するということです。

尚、当然のことながら、依頼者への見積書提出や、その前提としての状況の収集・整理・観察・認知・評価といった各知的作業については、費用が発生します（これら知的作業は”法律相談”と呼ばれることもあります）。

著：畑中鐵丸

プロのビジネス弁護士としてやっていくには、法律の知識も勿論必要ですが、それだけでは全く足りません。

「プロのビジネス弁護士が実装しておくべき真の能力」とは、
・課題を発見し、
・課題を仕事に変え、さらに
・その仕事を金に変える力
です。

この能力がなければ、弁護士はただの
「法律に詳しい物知り」
「クイズ法律王」に過ぎません。

課題を発見できる能力

洞察力と観察力

弁護士の重要な能力の１つは
「課題を発見する力」
です。

これは、クライアントが気づいていない潜在的な問題を見つけ出す能力を意味します。

洞察力と観察力と想像力と経験知がここで求められます。

例えば、企業の幹部が
「我々は法的に問題ない」
と自信満々に言っている場合、その裏に潜むリスクを見抜く目を持つことが重要です。

リサーチと情報収集

問題を正確に把握するためには、徹底したリサーチと情報収集が不可欠です。

弁護士は、法的な先例や関連する法律文献、クライアントの過去の事例などを調査します。

それだけでは不十分です。

真の価値ある法的助言は、本に載っていませんし、載っていてもわかりにくく、本質から遠い表現でしか書いていません。

これをしびれるくらい、わかりやすく、効果的に
「刺さる」、
インパクトがあり、コンパクトな表現でプレゼンする必要があります。

これには、教養、哲学、想像力、経験、何より修羅場をくぐった経験に基づくホンモノの経験知が必要です。

これにより、クライアントに対して効果的な助言を行うことができます。

課題を仕事に変える能力

問題の定義と目標設定

発見した課題を実際の仕事に変えるためには、まずその問題を明確に定義（さらに言えば発見・創出）し、解決のための具体的な目標を設定する必要があります。

この段階では、問題を細分化し、優先順位をつけることが重要です。

戦略の策定

課題を解決するための具体的な戦略を策定します。

ここでは、問題の原因を分析し、最適な解決策を見出すための創造的なアプローチが求められます。

また、戦略の実行に必要なリソースの確保や、実行計画の詳細なスケジュールを作成することも重要です。

仕事を遂行する能力

実行力と調整力

課題を仕事に変えた後は、それを確実に遂行するための実行力と調整力が求められます。

プロジェクトの進捗管理、チームの調整、クライアントとのコミュニケーションなど、多岐にわたるタスクを効率的に管理する能力が必要です。

問題解決と柔軟性

プロジェクトの遂行中には、予期せぬ問題や障害が必ず発生します。

その際に迅速に対応し、柔軟に計画を修正する能力が求められます。

臨機応変な対応力と問題解決能力が試されます。

仕事を金に変える能力

価値の提供と交渉力

遂行した仕事を金銭的な価値に変えるためには、自らの提供する価値を正しく評価し、それに見合った報酬をクライアントに請求する交渉力が必要です。

自信を持って自らの価値を主張し、適正な報酬を得ることが求められます。

継続的な関係構築

仕事を一度金に変えるだけでなく、継続的な関係を築くことで、安定した収入源を確保することが重要です。

クライアントとの信頼関係を深め、リピートビジネスを獲得するためのフォローアップが求められます。

総括

弁護士の本源的能力は、単なる法律知識にとどまりません。

課題を発見し、それを仕事に変え、遂行し、最終的に金に変える力が必要です。

これができなければ、ただの法律に詳しいだけの物知りで終わってしまいます。

真のプロフェッショナルとして成功するためには、常にクライアントの期待を超える成果を出し、信頼を勝ち取ることが求められます。

弁護士としての成功は、法律の枠を超えた洞察力、戦略的思考、実行力、そしてビジネスセンスにかかっています。

著：畑中鐵丸

人類が誕生してから今日まで、１つだけ確実に変わらないことがあります。

それは、
「不幸」
という存在です。

不幸な人間は常に一定数存在し、さらに不幸の原因を他人のせいにする人間もまた存在します。

この現実がある限り、弁護士という商売は永遠に不滅であり続けるでしょう。

「不幸」
と
「責任転嫁の欲求」
というガソリンがある限り、弁護士というエンジンは永久機関のように動き続けます。

１．社会がある限り「不幸」はなくならない

不幸は、経済的な問題、健康問題、人間関係のトラブルなど、
「社会」
というものが存在する限り、あらゆる形で現れます。

そして、この不幸は避けられないものであり、全ての人が経験するものです。

現代社会においても、この不幸の影響から逃れられる人はほとんどいません。

むしろ、情報の洪水とともに不幸の数は増加しているかもしれません。
不幸は人間の感情の一部であり、幸福がある限り必ずその対極に不幸が存在します。

これが弁護士という職業の基盤を成しているのです。

不幸な出来事が起こるたびに、人々はその解決策を求めて弁護士の助けを必要とします。

２．人間は「責任転嫁」をやめられない

また、不幸の原因を他人のせいにするというのも人間の不幸な性（さが）です。

人は基本的に自分の失敗や不幸を他人のせいにしたがります。

これは自己防衛の一環であり、心理学的にも広く認められている現象です。

他人に責任を押し付けることで、自分自身を守り、自己イメージを維持しようとするのです。

この責任転嫁の性質が、弁護士という職業の需要をさらに高めています。

例えば、交通事故が起きたとき、両者が自分の過失を認めることはほとんどありません。

それぞれが相手の過失を主張し、最終的には裁判所で争われることになります。

ここで弁護士が登場し、依頼人のために戦うのです。

３．弁護士は永遠に不滅です

弁護士は、こうした人々の不幸や責任転嫁の性質を利用してビジネスを展開しています。

不幸な出来事は日常的に発生し、それが原因で法的トラブルが生じます。

さらに、責任転嫁によって問題が複雑化し、法的な専門知識が必要となります。

これらの要因が組み合わさることで、弁護士への需要は絶えず存在するのです。

弁護士の役割は、単に法的問題を解決するだけでなく、依頼人の感情をも扱います。

不幸や怒り、恐怖など、さまざまな感情を抱える依頼人と向き合いながら、その問題を法的に解決するためのサポートを提供します。

この感情面のケアもまた、弁護士の価値を高める要因となっています。

４．現代社会における弁護士の役割

現代社会では、法律がますます複雑化し、多様化しています。

これに伴い、弁護士の役割も進化しています。

例えば、インターネットの普及により、ネット上での誹謗中傷やプライバシー侵害といった新たな法的問題が発生しています。

これらの問題に対応するために、弁護士は常に最新の知識とスキルを持ち続ける必要があります。

また、グローバル化が進む中で、国際的な法的問題も増加しています。

ビジネスのグローバル化に伴い、企業間の国際取引や知的財産権の侵害など、多岐にわたる問題が発生します。

これに対応するために、弁護士は国際法や各国の法律に精通していることが求められます。

５．未来の弁護士像

未来においても、不幸や責任転嫁という人間の性質が変わることはないでしょう。

そのため、弁護士という職業はますます重要性を増すことが予想されます。

ＡＩやテクノロジーの進化により、法的問題の解決方法が変わる可能性があるかもしれません。

ＡＩが法的助言を提供する時代が来るかもしれませんが、人間の感情や複雑な問題を扱うためには、依然として弁護士の存在が必要とされるでしょう。

未来の弁護士は、テクノロジーを駆使して効率的に業務を行いながらも、人間の感情や倫理に寄り添う能力が求められると思います。

まとめ

不幸な人間が絶対数存在し、さらにその不幸の原因を他人のせいにする人間もまた絶対数存在する限り、弁護士という職業は永遠に不滅です。

未来においても、この状況は変わることなく、むしろその重要性は増すばかりです。

不幸と責任転嫁という人間の性質を理解し、それを利用する弁護士は、混迷を深める現代社会にはますますそのニーズが高まっている、といえるかもしれません。

著：畑中鐵丸