畑中鐵丸アーカイブス

00181、00182、00183について、補足します。

日本の民法においては、意思主義、すなわち、特段の文書や形式なく、相互の意思表示が合致すれば、それで法的に有効な契約が成立します。

じゃあ、
「契約書は何なんだ？」
という話になると、意思表示が合致した痕跡を証拠として残し、後日の紛争に備える、自主的な危機管理手段であり、任意のもの、という扱いです。

したがって、証拠の形式に特段の制約がなく、合理的経験則に照らして、当人の意思が反映された痕跡であれば、裁判になっても相応の耐性を獲得する、と考えられます。

「電子メールは法的に有効な証拠か？」
ということを、大真面目に議論しているサイト等がありますが、
「メールが改ざんされた」
との例外的な状況ではない限り、意思内容を立証する有効な証拠としては、十分認められることは疑いありません（ただ、取引の規模に照らして、表現や電子メールという体裁自体が異常なまでにカジュアルである、と裁判官が判断すると、意思が明確に反映されていない、とされることはあり得ますが）。

さて、本件（00181、00182、00183）ですが、

本人確認していなくて、偽造（「本人の許可なく押印した」の意味）の可能性も否定できませんが、弁護士法の点ではやや微妙なビヘイビアとはいえ、一応、国から営業許認可をもらった不動産会社が借主と貸主の間にたって実務を担当していますし、彼らが、偽造をして、刑事罰に問われたり、許認可を剥奪されるようなことをあえてする動機に乏しい、ということもありますので、まあ、全く信用できないわけではなく、意思内容を示す痕跡としては、相応に取扱ができるレベルと考えられます。

また、表示された意思内容も、巨額の、異常な取引、というよりも、常識的で妥当で合理的な処理を明確にした文書であり、その点からしても、目くじらたてて、実印だ印鑑証明だ、とわめきたてる強度の必要性もなかったので、記名押印でよしとした、というスタンスもありかと存じます。

どうしても心配であれば、
「契約解除」
もあり得るかと思いますが、
「取るべきリスクと割くべき時間とエネルギーとのバランスを考えると、どうか」
というところでしょうか。

まあ、現実的な打開策としては、

１）立会人として、不動産会社の代表者に署名させる

２）さらに、賃貸人の記名押印の下部に、不動産会社から
「本件記名押印が、本人の意思を反映していることを表明し、保証する　不動産会社＜印＞」
と一文・名前・ハンコをもらう

のいずれかで対応して差し支えないような気がします。

旧賃貸人が入院中ということは、解除契約自体も微妙な感じになりますので、いずれにせよ、問題の根本は変わらないような気がします。

だとすれば、旧賃貸人の意思が明確にならないリスクを、保証人ないし不動産会社ないし双方に転嫁する方法が現実的でしょう。

著：畑中鐵丸

<事例/質問>

アパートを経営しています。

先日、不動産会社から
「賃借人が高齢のため、賃借人および保証人の変更契約が必要」
との連絡がありました。

賃借人は入院し、自署や実印（印鑑証明付きの登録印）が難しいとのことです。

過去のご助言（00181、00182）に基づき、以下のように最も強度の高い対策を取ることにしました。

対策１：
「土地保有者及び賃貸人名義変更通知書」、「連帯保証人変更に関する覚書」（債権債務清算条項を効かせる）を作成し、旧賃借人の署名欄の直下に「上記は、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを表明し、保証する」と記載し、新賃借人が署名・押印する

対策２：
文書の末尾に立会人として不動産会社の代表者が「本書が、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを、立会人として、表明し、保証する」と記載し、署名・押印を行う

その上で、不動産会社がもってきた契約書を確認したところ、もともとの契約書と今回の契約に関わる書類において、氏名欄に、旧常用漢字・常用漢字の違いがあることがわかりました。

もともとの契約書では、旧賃借人の記名欄に「旧常用漢字」が使用されています。

今回の契約に関わる旧賃借人・新賃借人・保証人は、親子関係で全員苗字が同じなのですが、名前にはすべて「常用漢字」を使用しています。

質問です。

１　今回の契約書において、旧賃借人の名前も「常用漢字」で記載して問題はないでしょうか？

２　もともとの契約書に合わせて、旧賃借人の名前だけ「旧常用漢字」にする必要があるのでしょうか？

３　なお、不動産会社によると、パソコンで旧常用漢字が出てこないため、対応に悩んでいると、言っています。

<鐵丸先生の回答/コメント/助言/指南>

「常用漢字を使おうが、旧常用漢字を使おうが、どちらでも差し支えない」
ということになります。

住所と氏名の両要素で本人特定しますので。

同じ住所に●●●（旧常用漢字）と◎◎◎（常用漢字）の２名いれば大変ですが、特定の個人をさすことは明らかです。

在日外国人の中には、何十回、何百回と契約を重ねても、本名を名乗らずに通名（ペンネーム）で契約を行う方がいます。

しかし、その場合でも契約が無効になることはありません。

たとえば、歌手の「松田聖子」さんとの契約を考えてみてください。

本名の「蒲池法子」でサインしても、芸名の「松田聖子」でサインしても、それだけで契約が無効になることはありません。

同じく、契約の成立には
「意思表示の合致」
が最も重要であり、その痕跡さえ確かであれば問題ないのです。

つまり、
“「松田聖子こと蒲池法子」という、該当する住所に住むただ一人の日本人がその意思表示を示した”
という痕跡が揺るぎない限り、契約内容の有効性は保持されるのです。

正式には、

「●●●（旧常用漢字）こと◎◎◎（常用漢字）　　　◎◎◎（常用漢字）＜印＞」

が確実だと思います。

著：畑中鐵丸

<事例/質問>

アパートを経営しています。

不動産会社から
「賃借人が高齢のため、賃借人および保証人の変更契約が必要」
との連絡がありました。

署名の真正性や法的効果の強度については00181で、以下のように教えていただき、理解しました。

（１）自署＋実印（印鑑証明付きの登録印）
（２）記名（名前印刷）＋実印
（３）自署＋契約印と同じ認め印（登録されていない三文判）
（４）自署＋契約印と異なる認め印
（５）記名＋契約印と同じ認め印

ただし、（１）や（２）が不可能な場合、不動産会社の協力を得て進める方法はありますでしょうか？

<鐵丸先生の回答/コメント/助言/指南>

署名や印鑑の種類が法的効力に影響を及ぼすため、法的効果の強い順に推奨される手順を整理します。

まず、一般的には
「（１）自署＋実印」
や
「（２）記名＋実印」
を用いると法的効力が高くなりますが、旧賃借人の実印が用意できない場合には、不動産会社の協力を得ることで契約書類の信頼性を補強することが可能です。

以下に具体的な方法を、強度の高い順に記載します。

対策のポイントと強度順

１　最も強度の高い対策（Ａ案）

・「土地保有者及び賃貸人名義変更通知書」や、「連帯保証人変更に関する覚書」（債権債務清算条項を効かせること（これが最重要となる））を作成し、旧賃借人の署名欄の直下に「上記は、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを表明し、保証する」という文言を新賃借人が記入し、署名・押印します。

・また、文書の末尾に立会人として不動産会社の代表者が署名・押印を行い、「本書が、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを、立会人として、表明し、保証する」と記載します。

これにより、新賃借人と不動産会社が双方で旧賃借人の意思を保証する形となり、実印が用いられなくても、法的信頼性が高まります。

２　次に強い対策（Ｂ案）

・旧賃借人の署名欄の直下に「上記は、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを表明し、保証する」と新賃借人が記入し、署名・押印する方法です。

・Ａ案と異なり、不動産会社の立会いがないため強度はやや落ちますが、旧賃借人の意思が確認されたことを示すことで一定の信頼性を確保できます。

３　立会人のみの保証（Ｃ案）

・旧賃借人の署名欄に保証文言は入れず、立会人として不動産会社の代表者が文書の末尾に署名・押印を行い、「本書が、●●（旧賃借人）の意思に基づくものであることを、立会人として、表明し、保証する」との記載を加えます。

・これは新賃借人による保証がないため、信頼性はＡ案、Ｂ案に比べてやや低くなります。

４　最低限の対応（Ｄ案）

・特段の追加措置や記載を加えず、旧賃借人の押印のみで進める方法です。

信頼性が低くなり、後日の紛争リスクが高まるため、他の選択肢が難しい場合のみに限られます。

補足

旧賃借人が実印を用いなくても、不動産会社が立会人として契約に関与することで、宅建業者としての立場から一定の信頼性が認められることがあります。

著：畑中鐵丸

<事例/質問>

アパートを経営しています。

不動産会社から、
「賃借人が高齢のため、賃借人および保証人の変更契約が必要」
という連絡がありました。

旧賃借人のサインが取りにくいとのことで、当初の契約は
「サイン＋印鑑」
でしたが、更新契約では
「名前の印刷＋印鑑」
にしており、今回の賃借人変更通知書および保証人変更契約でも
「名前印刷＋印鑑」
にする提案を受けています。

当初の打ち合わせ通り、実印と印鑑証明の提出をお願いしたのですが、もし本人のサインがない場合、原契約の印鑑のみで契約することは、やはり法的効果が弱いでしょうか？

<鐵丸先生の回答/コメント/助言/指南>

不動産の賃貸契約や保証人の変更契約において、署名の形式や印鑑の種類は法的効果に影響を与える重要なポイントです。

署名の真正性や法的効果の強度について理解しておくと、契約を交わす際の判断材料になるでしょう。

契約署名の法的効果の強さは以下の順序で分かれます。

１　自署＋実印（印鑑証明付きの登録印）
自署と実印の組み合わせは、署名の真正性を証明する最も強力な方法です。
自署とは本人が直接サインすることを指し、実印は役所に登録された公的な印鑑です。
この組み合わせでは、契約書に対する本人確認が確実に行われているため、第三者からの信頼性も高く、法的効力が非常に強くなります。

２　記名（名前印刷）＋実印
自署ではなく名前の印刷に実印を組み合わせた場合です。
記名のみでは本人が直接契約意思を示した証拠が弱くなる可能性がありますが、実印を使用することである程度の法的効果が確保されます。
ただし、自署に比べると真正性はやや劣るとされます。

３　自署＋契約印と同じ認め印（登録されていない三文判）
実印ではなく、認め印で契約する場合です。
認め印は法的には一定の効果を持ちますが、偽造や不正のリスクがやや高まるため、実印ほどの信頼性はありません。
しかし、自署があることで本人の意思は確認されているため、一定の効力が認められます。

４　自署＋契約印と異なる認め印
自署があっても契約時に押印された印鑑と異なる印鑑を使用すると、契約書の真正性が疑われる場合があります。
契約印と異なる認め印は、本人確認や契約意思の確認が十分に行われたとは限らないため、法的効果はかなり弱まることになります。

５　記名＋契約印と同じ認め印
本人が署名せず、記名（名前印刷）と契約時の認め印のみの場合です。
この場合は法的効果が最も弱く、第三者による署名の不正や意思確認が曖昧になりやすい点で注意が必要です。

以上の順序から分かるように、
「記名＋認め印」
の組み合わせは、法的には最も弱いものとなります。

もし賃借人が高齢で自署が難しい場合でも、契約の法的効果を確実にするためには、少なくとも
「記名＋実印」
に加えて印鑑証明の提示を求めるとよいでしょう。

著：畑中鐵丸

<事例/質問>

マンションのバルコニーのガラスを、曇りガラスから透明ガラスに交換したところ、管理会社より電話で次のようなコメントを受けました。

「共用部分であるバルコニーのガラスが、曇りガラスから透明ガラスに変更されています。他の住民とのバランスを考慮し、元の曇りガラスに戻してください」

この指摘に対し、私は
「バルコニーを共用部分とは認識しておらず、精神衛生上の理由で交換した」
と伝えました。

また、同様の変更を希望する他の住民の存在を伝え、
「住民全体の意見をアンケートで集めてはどうですか」
と提案しました。

このような場合、どのように対応すべきだったでしょうか？

<鐵丸先生の回答/コメント/助言/指南>

１　「知らなかった」を主張する

ルール違反であると指摘されても、まずは
「共用部分であることは知らなかった」
と、真顔ですっとぼける。

透明ガラスに変えたのは、前向き精神衛生上の配慮であり
「自分こそが正義だ」
と強弁する。

強弁も百回唱えると正義になる。

２　管理会社からの正式な文書を要求する

仮に管理会社から指示や要求があっても、口頭での指摘には応じず、
「そんな重大なこと、イージーでカジュアルなスタイルでは困ります。
命令なのか、要望なのか、愚痴なのか、わからないし、根拠があるかどうかも、わからない。
その訳、その理由、その背景、無視した場合にどんな厄災がふりかかるのか、きちんと書いたもので貰わないと、困ります。
文書の責任者の明示を含め、もし、書いた内容に間違った場合に、誰がサンドバッグになって、私のケンカを買ってくれるのか、そこも含めて、文書でくださいね」

というのが正しいケンカの作法です。

とはいえ、どんなに激しいケンカをしても、最後は、
「妥協と和解」
で収まるものですので、嫌味をぶっぱなしつつも、落とし所を探りつつ、温和に落ち着かせる努力を並行して進めましょう。

著：畑中鐵丸

相続について、弁護士に法的ジャッジの支援を依頼する方が絶えないのは、相続案件が争族案件に移行することが多いためです。

すなわち、相続にまつわる
「“法的論理リスク”の確認」
「資料の解析評価と最終結論のミエル化・カタチ化・言語化・文書化」
をプロに任せる方は少なくありません。

たとえば、連帯保証債務調査は、信用保証協会に限定していえば、単なるコミュニケーション課題です。

端的に言えば、
「わからないときは、聞けばいいだけ」
のことです。

しかし、
「人にものを尋ねる」
ということであっても、
「文書で」
となると、”超絶難しい”とされます。

「意思内容を文章で表現する」
だけで、“数日”ではなく“数週間”を要する人もいるほどです。

そのうえ、発出した文書に対しては、相手方からすぐに回答を得られるわけではなく、放置されたり、何度も突き返される等で
「相手と意思疎通を図れない」
のが現実です。

そのコミュニケーションはいつかは成立するでしょうが、そこに至るまでの“時間”と“機会”は、想像を絶するレベルでしょう。

ここに、専門家（弁護士）の介入契機が生まれます。

要するに、相続人が被相続人の子供であることを戸籍等で証明し、かつ、連帯保証の存否・範囲・額を照会するという意思内容についてミエル化・カタチ化・言語化・文書化・フォーマル化を、弁護士が支援するということです。

尚、当然のことながら、依頼者への見積書提出や、その前提としての状況の収集・整理・観察・認知・評価といった各知的作業については、費用が発生します（これら知的作業は”法律相談”と呼ばれることもあります）。

著：畑中鐵丸

プロのビジネス弁護士としてやっていくには、法律の知識も勿論必要ですが、それだけでは全く足りません。

「プロのビジネス弁護士が実装しておくべき真の能力」とは、
・課題を発見し、
・課題を仕事に変え、さらに
・その仕事を金に変える力
です。

この能力がなければ、弁護士はただの
「法律に詳しい物知り」
「クイズ法律王」に過ぎません。

課題を発見できる能力

洞察力と観察力

弁護士の重要な能力の１つは
「課題を発見する力」
です。

これは、クライアントが気づいていない潜在的な問題を見つけ出す能力を意味します。

洞察力と観察力と想像力と経験知がここで求められます。

例えば、企業の幹部が
「我々は法的に問題ない」
と自信満々に言っている場合、その裏に潜むリスクを見抜く目を持つことが重要です。

リサーチと情報収集

問題を正確に把握するためには、徹底したリサーチと情報収集が不可欠です。

弁護士は、法的な先例や関連する法律文献、クライアントの過去の事例などを調査します。

それだけでは不十分です。

真の価値ある法的助言は、本に載っていませんし、載っていてもわかりにくく、本質から遠い表現でしか書いていません。

これをしびれるくらい、わかりやすく、効果的に
「刺さる」、
インパクトがあり、コンパクトな表現でプレゼンする必要があります。

これには、教養、哲学、想像力、経験、何より修羅場をくぐった経験に基づくホンモノの経験知が必要です。

これにより、クライアントに対して効果的な助言を行うことができます。

課題を仕事に変える能力

問題の定義と目標設定

発見した課題を実際の仕事に変えるためには、まずその問題を明確に定義（さらに言えば発見・創出）し、解決のための具体的な目標を設定する必要があります。

この段階では、問題を細分化し、優先順位をつけることが重要です。

戦略の策定

課題を解決するための具体的な戦略を策定します。

ここでは、問題の原因を分析し、最適な解決策を見出すための創造的なアプローチが求められます。

また、戦略の実行に必要なリソースの確保や、実行計画の詳細なスケジュールを作成することも重要です。

仕事を遂行する能力

実行力と調整力

課題を仕事に変えた後は、それを確実に遂行するための実行力と調整力が求められます。

プロジェクトの進捗管理、チームの調整、クライアントとのコミュニケーションなど、多岐にわたるタスクを効率的に管理する能力が必要です。

問題解決と柔軟性

プロジェクトの遂行中には、予期せぬ問題や障害が必ず発生します。

その際に迅速に対応し、柔軟に計画を修正する能力が求められます。

臨機応変な対応力と問題解決能力が試されます。

仕事を金に変える能力

価値の提供と交渉力

遂行した仕事を金銭的な価値に変えるためには、自らの提供する価値を正しく評価し、それに見合った報酬をクライアントに請求する交渉力が必要です。

自信を持って自らの価値を主張し、適正な報酬を得ることが求められます。

継続的な関係構築

仕事を一度金に変えるだけでなく、継続的な関係を築くことで、安定した収入源を確保することが重要です。

クライアントとの信頼関係を深め、リピートビジネスを獲得するためのフォローアップが求められます。

総括

弁護士の本源的能力は、単なる法律知識にとどまりません。

課題を発見し、それを仕事に変え、遂行し、最終的に金に変える力が必要です。

これができなければ、ただの法律に詳しいだけの物知りで終わってしまいます。

真のプロフェッショナルとして成功するためには、常にクライアントの期待を超える成果を出し、信頼を勝ち取ることが求められます。

弁護士としての成功は、法律の枠を超えた洞察力、戦略的思考、実行力、そしてビジネスセンスにかかっています。

著：畑中鐵丸